不動産の瑕疵(契約不適合)には3種類ある

不動産の瑕疵(契約不適合)には3種類ある
不動産の瑕疵には、心理的な問題以外にも「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」という3つの種類が存在します。
これらの瑕疵について、詳しく説明いたします。
物理的瑕疵(契約不適合)
物理的瑕疵とは、土地や建物に見られる欠陥や損傷のことです。
例えば、建物では雨漏りやシロアリ被害、木材の腐食、水道管や排水管の損傷、壁のひび割れ、建物の傾きなどが物理的瑕疵に該当します。
土地では産業廃棄物の埋まっている場合や土壌汚染、地盤の問題なども物理的瑕疵となります。
物理的瑕疵は目視で容易に見つけることができる場合もあり、リフォームや建て替えなどの対処方法も存在します。
そのため、他の種類の瑕疵に比べて比較的対処しやすいと言えます。
法律的瑕疵
法的欠陥とは、土地や建物の使用に制限があることを指します。
これは、法律や規制の影響を受けているため、建築基準法や都市計画法、消防法などが施行される前に建てられた中古物件によく見られます。
典型的な法的欠陥の例としては、建物を取り壊すと新たな建物を再建築することができない「再建築不可物件」があります。
つまり、このような物件を購入すると、将来的に建て替えることができない可能性があるということです。
環境的瑕疵
「環境的瑕疵」とは、不動産自体には問題がないが、周囲の環境に何か問題がある状態を指します。
たとえば、近隣に騒音や異臭、振動、日照の阻害などが起こる場合、その不動産は環境的瑕疵を持つ可能性があります。
さらに、火葬場や下水処理場、墓地、刑務所などの不快な施設が周囲に存在する場合も、その不動産には環境的瑕疵があると判断されることがあります。
参考ページ：心理的瑕疵物件｜どんな種類のものが心理的瑕疵になるの？解説！
心理的瑕疵物件に該当する基準
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、不動産会社（宅地建物取引業者）は、もし物件で過去に自殺や殺人、事故死などが起こった場合や、特殊清掃が必要なほどの遺体が放置されている場合には、その事実を買い手側に告げる義務があります。
心理的瑕疵物件に該当する基準とは何でしょうか
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、不動産会社（宅地建物取引業者）は、もし物件で過去に自殺や殺人、事故死などが起こった場合や、特殊清掃が必要なほどの遺体が放置されている場合には、その事実を買い手側に告げる義務があります。
この基準は、心理的な影響を及ぼす可能性があるとされる物件を特定するために設けられたものです。
例えば、過去に自殺や殺人が起こった物件は、その場所に暮らす人々にとって心理的な負担を抱えることがあるかもしれません。
また、特殊清掃が必要なほどの遺体が放置されている物件も同様です。
これらの物件は、一般的な物件とは異なる特殊な状況に関連しており、心理的な瑕疵を持っていると考えられます。
したがって、不動産会社は買い手側にこれらの事実を告げる義務があるのです。
これによって、買い手は物件の歴史や状態を正確に把握することができ、自身の意思で購入するかどうかを判断することができます。
この基準は、公平な取引を保障するために存在しており、心理的な瑕疵物件に該当するかどうかを明確にするための基準として利用されています。